楼市调控,政府在想什么?

文/新浪财经专栏作家 李长安

在表面冷静的背后,其实酝酿着更大的布局。这或许透露出:中央力图改变过去被房地产牵着走的被动局面,以更大的改革视角,更宏观更全面的调控手段,力图驯服房地产这头桀骜不驯的“怪兽”。

从2003年以来,政府发布与房地产直接相关的调控措施多达43次。房地产调控政策之多、手段之严厉,以至于有人戏称,就差使用军事手段进行强制性管制。 从2003年以来,政府发布与房地产直接相关的调控措施多达43次。房地产调控政策之多、手段之严厉,以至于有人戏称,就差使用军事手段进行强制性管制。

自去年年底开始,中国的房价再次出现了连续上涨的势头。根据中国指数研究院[微博]最新发布的数据显示,今年8月份,全国100个城市中,有71个城市房价较上月上涨,且涨幅有所扩大。房价的持续上扬再次刺痛了普通民众的心,管理层也一再表态,正准备建立房地产调控的长效机制,从根源上解决房价只涨不跌的问题。

应该说,这种表态确实与以往的调控思路有所不同。2003年,中央将房地产作为国民支柱产业。也就是从这年开始,中国的房地产市场开始步入了由慢跑逐渐加速、并日益陷入疯狂边缘的境地。

与房价地价飙升同步,房地产调控也层层加码,从最初的道义上的劝告,到现在的“限购、限贷、限价、限外”多管齐下的严密的调控网络。

据不完全统计,从2003年以来,政府发布与房地产直接相关的调控措施多达43次。房地产调控政策之多、手段之严厉,以至于有人戏称,就差使用军事手段进行强制性管制。

可是,就是在这样“史上最严厉”的调控政策压力下,房价地价却丝毫未见下降,反而陷入了“越调控越涨价”的亢奋怪圈之中。严峻的现实,再加上过去调控政策的失灵,导致新一届政府需重新审视过去调控的得失,反思调控成败的经验教训,这可能是新政府上台后迟迟未就房地产市场明确表态的直接原因。

不过,在表面冷静的背后,其实酝酿着更大的布局。这或许透露出:中央力图改变过去被房地产牵着走的被动局面,以更大的改革视角,更宏观更全面的调控手段,力图驯服房地产这头桀骜不驯的“怪兽”。

没行动不表示不行动,没调控不表示不调控。从这个意义上来讲,中央的房地产调控思路和手段将走入一个新的发展阶段,即从过去强调短期的、应急式的调控方式向注重长期的、预防和防范式的调控方式转变。具体来说,房地产调控的长效机制包括了以下一些内容:

首先,厘清房地产行业的政府与市场关系。这包括两个方面的内容,一是政府与土地要素的关系,中国的房地产市场从来就不是一个纯粹的房地产市场,主要原因就是土地要素的国有垄断制。按照简政放权、清晰界定政府与市场边界的原则,政府有可能放松对土地要素市场化的管制。

二是政府与国有房地产开发企业之间的关系。在政企关系方面,国有房地产开发企业定位不清,主业扭曲,与民争利,争当“地王”,成为拉高地价房价的主力。因此,对于国有房地产开发企业,不仅应严格要求非主业的企业必须全面退出,而且还应对国有房企的开发性质做出安排和规定,应将其主要力量放在建设保障房上面,减少并最终从商品房建设领域里全身而退,将市场更多地让给其他类型的企业,增强房地产市场的竞争性。

其次,不走依靠银行开闸放水、刺激房地产以带动GDP增长的老路。在今年国民经济面临下行压力增大、银行业普遍出现“钱荒”的时候,中央并未像往常一样向市场释放流动性。相反,却提出了去杠杆化、调结构的要求。

此外,中国的利率市场化已迈出了实质性的步伐。取消了贷款利率的下限,就意味着贷款利率理论上可以完全自由浮动。随着利率市场化的进一步推进,特别是存款利率如果能够尽快实现市场化后,廉价货币的时代将终结,而且房地产保值的功能相对于银行存款将不具备压倒性优势,房地产保值增值的功能将大大降低。有学者甚至预言,如果利率市场化能够尽快全面实现的话,那么房地产的泡沫破灭也就为期不远。

再次,加快财政体制改革,改变地方政府的“土地财政”依赖症。在十八大报告中,提出了加快改革财税体制,健全中央和地方财力与事权相匹配的体制,构建地方税体系,形成有利于结构优化、社会公平的税收制度。

不久前,财政部长楼继伟提出,要调整中央政府和地方政府支出责任,适当增加中央政府的支出责任,保障市场更加统一、公平和基本公共服务的全国均等化。这就透露出财政体制改革的重点将围绕着调整中央和地方财权事权不对等的问题来展开。

很显然,如果地方政府的事权负担减轻的话,那么财政压力就会大大减轻,而且随着地方稳定税源如房产税、资源税等的扩征,那么地方的财力将会得到实质性地增强,对土地财政的依赖症也会随之而消失。

最后,房地产调控从需求管理向供给管理转变。在增加供给方面,政府已经开始行动。减税是刺激供给的有力政策工具,据估计,房价中有60%-70%的部分都通过税费方式流入政府腰包。

根据安排,从今年8月1日起,“营改增”改革将从区域试点扩展到全国范围。而据中信证券(11.09-0.09-0.81%)的相关模拟估算,即使在17%的增值税率下,房地产行业减税规模可达447亿元,能够增厚2012年利润37.9%。

在土地供应方面,政府也加大了供应力度。国土部的数据显示,今年上半年全国房地产用地8.24万公顷,同比增长近四成,大幅高于近五年同期水平。

此外,在保障房供给方面,政府的建设力度也丝毫未减。更为重要的是,政府正计划将农民的宅基地和农村建设用地引入房地产市场,这将从根本上改变土地政府垄断的格局,极大地增加土地供应的数量和来源

(本文作者介绍:对外经济贸易大学公共管理学院劳动与社会保障系主任,副教授,中国社会科学院经济所博士后。)

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